Crédito hipotecario bancario vs Infonavit: comparativa completa 2026
Comparativa detallada entre crédito hipotecario bancario e Infonavit. Requisitos, tasas de interés, montos, plazos y cómo elegir la mejor opción para comprar tu casa.
El sueño de la casa propia en México
Adquirir una vivienda es una de las decisiones financieras más importantes que tomarás en la vida. En México, las dos vías principales para obtener un crédito hipotecario son el Infonavit y los bancos comerciales. Cada opción tiene ventajas y desventajas que debes evaluar cuidadosamente según tu situación particular.
Esta guía te ayudará a entender las diferencias clave entre ambas opciones para que tomes una decisión informada.
¿Qué es el crédito Infonavit?
El Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) es un organismo público creado en 1972. Administra las aportaciones patronales del 5 % del salario de cada trabajador (subcuenta de vivienda) y otorga créditos hipotecarios a los derechohabientes.
¿Quiénes pueden acceder?
Todos los trabajadores que coticen ante el IMSS y cumplan con un puntaje mínimo de 1,080 puntos en el sistema de Infonavit. Los puntos se calculan con base en:
- Edad: a mayor edad, más puntos.
- Salario diario integrado: a mayor salario, más puntos.
- Saldo en subcuenta de vivienda: a mayor ahorro, más puntos.
- Cotización continua: meses cotizando sin interrupción.
- Estabilidad laboral: tiempo con el mismo empleador.
- Ahorro voluntario: aportaciones adicionales que hayas hecho.
Puedes consultar tu puntaje en micuenta.infonavit.org.mx.
Tipos de crédito Infonavit
| Producto | Descripción |
|---|---|
| Crédito Infonavit | El crédito tradicional. Monto basado en tu salario y puntaje. |
| Mejoravit | Para remodelación o ampliación de vivienda. Montos menores. |
| Crédito Infonavit Total | Combina el crédito Infonavit con un crédito bancario (cofinavit). |
| Infonavit para Todos | Dirigido a trabajadores con ingresos de hasta $8,500 MXN mensuales. |
| Unamos Créditos | Permite sumar el crédito de dos derechohabientes (cónyuges, familiares). |
| Segundo crédito | Para quienes ya pagaron su primer crédito Infonavit. |
¿Qué es el crédito hipotecario bancario?
Es un préstamo que otorgan los bancos comerciales (BBVA, Banorte, Santander, HSBC, Scotiabank, etc.) para la compra de vivienda. No requiere cotización ante el IMSS ni puntaje de Infonavit.
¿Quiénes pueden acceder?
Cualquier persona que demuestre capacidad de pago, independientemente de si es trabajador formal o informal:
- Empleados con nómina bancaria.
- Profesionistas independientes.
- Empresarios.
- Personas con ingresos demostrables (estados de cuenta, declaraciones fiscales).
Los requisitos generales incluyen:
- Edad mínima: 25 años (varía por banco).
- Edad máxima al término del crédito: 64 a 70 años.
- Historial crediticio sano (Buró de Crédito).
- Antigüedad laboral mínima: 1 a 2 años (varía por banco).
- Enganche: generalmente del 10 % al 20 % del valor de la propiedad.
- Comprobante de ingresos (recibos de nómina, declaraciones fiscales).
Comparativa detallada
Tasas de interés
Esta es la diferencia más significativa:
| Característica | Infonavit | Banco |
|---|---|---|
| Tasa de interés | 1.96 % a 10.45 % anual (según salario) | 8.5 % a 14 % anual fijo (promedio: 10.5 %) |
| Tipo de tasa | Fija durante toda la vida del crédito | Fija, variable o mixta |
| Denominación | En pesos (antes en VSM) | En pesos |
Ventaja Infonavit: los trabajadores con menores ingresos obtienen tasas significativamente más bajas que cualquier banco. Un trabajador que gana $8,000 MXN mensuales puede obtener una tasa de Infonavit del 2 % al 4 %, mientras que un banco le cobraría al menos 10 %.
Ventaja banco: para trabajadores con ingresos altos, las tasas pueden ser competitivas o incluso menores en algunos productos promocionales.
Monto del crédito
| Característica | Infonavit | Banco |
|---|---|---|
| Monto máximo | Depende del salario y puntaje. Máximo ~$2,500,000 MXN (crédito individual) | Depende de la capacidad de pago. Sin límite fijo (comúnmente hasta $10,000,000+ MXN) |
| Enganche | El saldo de la subcuenta de vivienda funciona como enganche | 10 % a 20 % del valor del inmueble |
| Gastos de escrituración | Pueden financiarse parcialmente | Generalmente van por cuenta del comprador (3 % a 6 % del valor) |
Ventaja Infonavit: tu saldo de subcuenta de vivienda funciona como enganche, por lo que podrías no necesitar ahorro adicional.
Ventaja banco: los montos son significativamente mayores, permitiendo acceder a viviendas de mayor valor.
Plazos
| Característica | Infonavit | Banco |
|---|---|---|
| Plazo máximo | 30 años | 20 años (la mayoría) hasta 30 años |
| Plazo mínimo | 5 años | 1 año |
| Pago anticipado | Sin penalización | Sin penalización (por ley) |
Mensualidad
La mensualidad del Infonavit se calcula como un porcentaje de tu salario (descuento vía nómina), lo que garantiza que siempre sea proporcional a tus ingresos. El descuento va del 20 % al 30 % del salario según el monto del crédito.
En un banco, la mensualidad es fija en pesos (si elegiste tasa fija), lo que te da certeza del monto exacto pero no se ajusta si pierdes el empleo o bajan tus ingresos.
Requisitos comparados
| Requisito | Infonavit | Banco |
|---|---|---|
| Cotización IMSS | Sí (obligatorio) | No |
| Puntaje mínimo | 1,080 puntos | No aplica |
| Historial crediticio | No revisado | Sí (Buró de Crédito) |
| Enganche adicional | No siempre necesario | 10-20 % obligatorio |
| Antigüedad laboral | Cotización activa | 1-2 años mínimo |
| Comprobante de ingresos | Automático (IMSS) | Sí (nómina o declaraciones) |
Opciones combinadas
Cofinavit (Infonavit + Banco)
Si el crédito Infonavit no te alcanza para la casa que deseas, puedes complementarlo con un crédito bancario a través de Cofinavit:
- Usas tu saldo de subcuenta de vivienda como enganche.
- Infonavit otorga un crédito por el monto que te corresponde.
- El banco complementa con un crédito adicional.
- Pagas dos mensualidades: una a Infonavit (por nómina) y otra al banco.
Ejemplo:
- Valor de la vivienda: $2,000,000 MXN
- Saldo subcuenta (enganche): $200,000 MXN
- Crédito Infonavit: $800,000 MXN (tasa 5 %)
- Crédito bancario: $1,000,000 MXN (tasa 10.5 %)
Apoyo Infonavit
Si decides no usar tu crédito Infonavit pero sí tienes subcuenta de vivienda, puedes usar el programa Apoyo Infonavit: tu saldo de subcuenta sirve como garantía para obtener mejores condiciones en un crédito bancario.
Gastos adicionales de compra
Al comprar una vivienda, los costos van más allá de la mensualidad:
| Gasto | Monto aproximado |
|---|---|
| Avalúo | $2,500 a $8,000 MXN |
| Escrituración (notario) | 3 % a 6 % del valor del inmueble |
| Impuesto de adquisición (ISAI) | 2 % a 5 % del valor (varía por estado) |
| Derechos de registro público | 0.5 % a 1 % del valor |
| Seguro de vida | Incluido en Infonavit; adicional en banco |
| Seguro de daños | Incluido en Infonavit; adicional en banco |
| Comisión por apertura | No aplica en Infonavit; 0 % a 1.5 % en banco |
Ejemplo de gastos totales para una vivienda de $2,000,000 MXN:
- Avalúo: $4,000
- Escrituración: $80,000
- ISAI: $60,000
- Registro público: $15,000
- Total gastos aproximados: $159,000 MXN (8 % del valor)
Cómo elegir: flujo de decisión
Elige Infonavit si:
- Eres trabajador formal cotizando ante el IMSS.
- Tu ingreso es bajo o medio (menor a $30,000 MXN mensuales), porque la tasa de Infonavit será menor que la bancaria.
- No cuentas con ahorro para el enganche (tu subcuenta funciona como tal).
- No tienes historial crediticio o este es limitado.
- La vivienda que deseas está dentro del monto máximo de Infonavit.
Elige banco si:
- No cotizas ante el IMSS (eres independiente, empresario, etc.).
- Necesitas un monto de crédito mayor al que ofrece Infonavit.
- Tienes buen historial crediticio y puedes negociar una tasa competitiva.
- Tienes ahorro para cubrir el enganche y los gastos de escrituración.
- Deseas una vivienda de valor medio o alto (más de $2,500,000 MXN).
Elige Cofinavit si:
- Eres derechohabiente del Infonavit pero el crédito no te alcanza para la vivienda deseada.
- Quieres aprovechar tu subcuenta de vivienda como enganche.
- Tienes capacidad de pago para cubrir dos mensualidades.
Simuladores y herramientas
Antes de decidir, utiliza estos simuladores gratuitos:
- Infonavit: micuenta.infonavit.org.mx — calcula tu puntaje y monto de crédito.
- Condusef: condusef.gob.mx/simuladores — compara créditos de todos los bancos.
- Bancos individuales: cada banco tiene su simulador en línea. Ingresa tus datos y compara ofertas.
La Condusef publica trimestralmente un comparativo de créditos hipotecarios con las tasas, comisiones y CAT (Costo Anual Total) de cada banco, lo que facilita enormemente la comparación.
Deducciones fiscales
Los intereses reales pagados por tu crédito hipotecario son deducibles de ISR en tu declaración anual, siempre que:
- El crédito sea para tu casa habitación.
- El monto del crédito no exceda 750,000 UDIS (aproximadamente $6,000,000 MXN).
- Solicites la constancia de intereses a tu banco o Infonavit.
Esta deducción puede representar un ahorro fiscal importante, especialmente en los primeros años del crédito cuando la proporción de intereses en la mensualidad es mayor.
Preguntas frecuentes
¿Puedo usar mi crédito Infonavit para construir o remodelar?
Sí. Infonavit ofrece productos para:
- Construcción en terreno propio: si ya tienes un terreno.
- Mejoravit: para remodelación o ampliación de tu vivienda actual.
- Autoproducción: construir tu vivienda con un plano autorizado.
¿Qué pasa con mi crédito Infonavit si pierdo mi empleo?
Infonavit ofrece un programa de prórroga: puedes solicitar el diferimiento parcial o total de tus pagos por un periodo de hasta 12 meses. Los pagos diferidos se agregan al final del plazo. Además, el Fondo de Protección de Pagos cubre hasta 6 mensualidades.
¿Puedo tener dos créditos hipotecarios?
- Infonavit: no, solo puedes tener un crédito a la vez. Pero una vez liquidado, puedes solicitar un segundo crédito.
- Banco: sí, si tu capacidad de pago lo permite. Puedes tener varios créditos hipotecarios bancarios simultáneos.
¿Puedo traspasar mi crédito Infonavit a otra persona?
No. Los créditos Infonavit son intransferibles. Sin embargo, si vendes la vivienda, el comprador puede liquidar tu crédito con su propio financiamiento.
¿Qué es mejor: plazos cortos o largos?
Plazos cortos significan mensualidades más altas pero menos intereses totales. Plazos largos reducen la mensualidad pero incrementan enormemente el costo total. La recomendación general es elegir el plazo más corto que puedas pagar cómodamente y hacer pagos adelantados cuando sea posible.
Ejemplo del impacto del plazo (crédito de $1,500,000 al 10 %):
| Plazo | Mensualidad | Total pagado | Intereses totales |
|---|---|---|---|
| 15 años | $16,120 | $2,901,600 | $1,401,600 |
| 20 años | $14,475 | $3,474,000 | $1,974,000 |
| 25 años | $13,630 | $4,089,000 | $2,589,000 |
| 30 años | $13,160 | $4,737,600 | $3,237,600 |
Resumen comparativo
| Concepto | Infonavit | Banco |
|---|---|---|
| Tasa de interés | 1.96 % - 10.45 % | 8.5 % - 14 % |
| Monto máximo | ~$2,500,000 MXN | $10,000,000+ MXN |
| Enganche | Subcuenta de vivienda | 10 % - 20 % |
| Plazo máximo | 30 años | 20-30 años |
| Requisito principal | Cotizar IMSS + 1,080 puntos | Capacidad de pago + historial |
| Seguro incluido | Sí (vida y daños) | No siempre |
Esta guía es informativa y no sustituye la asesoría financiera profesional. Las tasas, montos y condiciones pueden cambiar; consulta directamente con Infonavit y las instituciones bancarias para la información más actualizada.