Impuesto predial en México: guía por estado y cómo calcularlo
Guía completa del impuesto predial en México: cómo se calcula, cuánto cuesta, descuentos por pronto pago, y diferencias entre CDMX, Jalisco, Nuevo León y otros estados.
¿Qué es el impuesto predial?
El impuesto predial es una contribución obligatoria que pagan los propietarios de bienes inmuebles (casas, departamentos, terrenos, locales comerciales, bodegas) al gobierno municipal o, en el caso de la CDMX, al gobierno de la ciudad.
Es un impuesto local, lo que significa que cada municipio o entidad federativa establece sus propias tasas, métodos de cálculo y fechas de pago. El fundamento legal se encuentra en el artículo 115, fracción IV de la Constitución, que otorga a los municipios la facultad de cobrar contribuciones sobre la propiedad inmobiliaria.
¿Cómo se calcula el predial?
El cálculo del impuesto predial varía por municipio, pero generalmente se basa en:
Valor catastral
El valor catastral es el valor que la autoridad asigna a tu propiedad para fines fiscales. Este valor toma en cuenta:
- Ubicación del inmueble (colonia, zona, delegación)
- Superficie del terreno (metros cuadrados)
- Superficie de construcción
- Tipo de construcción (lujo, media, económica, popular)
- Uso del inmueble (habitacional, comercial, industrial, mixto)
- Antigüedad de la construcción
El valor catastral suele ser inferior al valor de mercado del inmueble, aunque las autoridades actualizan periódicamente las tablas de valores unitarios para acercarlos.
Fórmula general
La fórmula básica es:
Predial = Valor catastral x Tasa impositiva
Donde la tasa impositiva varía según el rango de valor catastral (a mayor valor, mayor tasa) y el municipio.
Predial en la Ciudad de México
¿Cómo se calcula?
La CDMX utiliza un sistema de rangos de valor catastral con cuotas fijas más un porcentaje sobre el excedente:
| Rango de valor catastral | Cuota fija | % sobre excedente |
|---|---|---|
| Hasta $318,163 | $220.82 | — |
| $318,164 a $580,138 | $220.82 | 0.1% |
| $580,139 a $1,014,994 | $482.79 | 0.13% |
| $1,014,995 a $1,741,041 | $1,048.10 | 0.16% |
| $1,741,042 a $3,006,044 | $2,209.68 | 0.19% |
| $3,006,045 a $5,121,456 | $3,614.03 | 0.22% |
| $5,121,457 a $8,681,419 | $8,267.94 | 0.25% |
| Mayor a $8,681,419 | $17,167.84 | 0.28% |
Nota: rangos y cuotas aproximados para 2026. Consulta el Código Fiscal de la CDMX vigente.
Ejemplo de cálculo CDMX
Una casa con valor catastral de $2,500,000 MXN:
- Cae en el rango de $1,741,042 a $3,006,044
- Cuota fija: $2,209.68
- Excedente: $2,500,000 - $1,741,042 = $758,958
- 0.19% del excedente: $758,958 x 0.0019 = $1,442.02
- Predial anual: $2,209.68 + $1,442.02 = $3,651.70
Descuento por pronto pago
La CDMX ofrece un descuento significativo si pagas el predial completo durante enero:
- Descuento del 8% sobre el monto anual (2026).
- Para predios con valor catastral menor, el descuento puede ser mayor.
Predial en línea CDMX
- Ingresa a finanzas.cdmx.gob.mx
- Selecciona “Pago de predial”
- Ingresa tu número de cuenta catastral (aparece en tu boleta predial o escrituras)
- El sistema calculará el monto y podrás pagar con tarjeta de crédito/débito
Predial en Jalisco (Guadalajara y ZMG)
Tasas en Guadalajara
El municipio de Guadalajara aplica tasas diferenciadas:
| Uso del inmueble | Tasa sobre valor catastral |
|---|---|
| Habitacional | 0.17% a 0.30% |
| Comercial | 0.23% a 0.40% |
| Industrial | 0.25% a 0.45% |
| Terreno baldío | 0.35% a 0.60% |
Los terrenos baldíos pagan una sobretasa como incentivo para que los propietarios los construyan o vendan.
Descuento por pronto pago Jalisco
- Guadalajara: 15% de descuento si pagas en enero.
- Zapopan: 12% de descuento si pagas en enero.
- Tlaquepaque: 10% de descuento en enero.
Pago en línea Jalisco
Cada municipio tiene su portal:
- Guadalajara: guadalajara.gob.mx/predial
- Zapopan: zapopan.gob.mx
Predial en Nuevo León (Monterrey y área metropolitana)
Tasas en Monterrey
| Uso del inmueble | Tasa sobre valor catastral |
|---|---|
| Habitacional | 0.2% a 0.35% |
| Comercial | 0.3% a 0.50% |
| Industrial | 0.35% a 0.55% |
| Terreno baldío | 0.4% a 0.70% |
Descuento por pronto pago Nuevo León
- Monterrey: hasta 15% de descuento en enero, 10% en febrero.
- San Pedro Garza García: 12% en enero.
- San Nicolás de los Garza: 10% en enero.
Pago en línea Nuevo León
- Monterrey: pagos.monterrey.gob.mx
- Otros municipios: consulta el portal municipal correspondiente.
Predial en Estado de México
Características
El Estado de México tiene 125 municipios, cada uno con sus propias tasas. Algunos de los más relevantes:
| Municipio | Tasa habitacional aprox. | Descuento pronto pago |
|---|---|---|
| Naucalpan | 0.15% - 0.30% | 10% en enero |
| Tlalnepantla | 0.14% - 0.28% | 12% en enero |
| Ecatepec | 0.12% - 0.25% | 8% en enero |
| Huixquilucan | 0.18% - 0.35% | 10% en enero |
| Metepec | 0.16% - 0.32% | 10% en enero |
Otros estados relevantes
Puebla
- Tasa habitacional: 0.12% a 0.28% del valor catastral
- Descuento pronto pago: 10% en enero
- Portal: pagos.pueblacapital.gob.mx
Querétaro
- Tasa habitacional: 0.15% a 0.30%
- Descuento pronto pago: 15% en enero (uno de los más altos del país)
- Portal: municipiodequeretaro.gob.mx
Mérida (Yucatán)
- Tasa habitacional: 0.10% a 0.25% (de las más bajas del país)
- Descuento pronto pago: 10% en enero-febrero
¿Cuándo se paga el predial?
Pago anual
La mayoría de los municipios permite pagar el predial en una sola exhibición durante enero o febrero. Este es el momento para aprovechar los descuentos por pronto pago.
Pago bimestral
Muchos municipios ofrecen la opción de pago bimestral (6 pagos al año) sin recargos, siempre que cada pago se realice dentro del bimestre correspondiente.
Pago atrasado
Si no pagas el predial a tiempo:
- Se generan recargos mensuales (generalmente del 1% al 2% mensual).
- Pueden aplicarte multas adicionales.
- El municipio puede iniciar un procedimiento administrativo de ejecución para cobrar.
- En casos extremos, el municipio puede embargar el inmueble (aunque esto es poco común para adeudos menores).
Exenciones y reducciones
Personas de la tercera edad
Muchos municipios ofrecen descuentos de 25% a 50% en el predial para personas mayores de 60 o 65 años, siempre que:
- El inmueble sea su domicilio
- El valor catastral no exceda un monto determinado
- Solo tengan un inmueble a su nombre
Personas con discapacidad
Algunas entidades ofrecen descuentos similares para personas con discapacidad permanente debidamente acreditada.
Jubilados y pensionados
En ciertos municipios, los jubilados y pensionados reciben un descuento adicional de 10% a 25%.
Inmuebles históricos
Propiedades catalogadas como patrimonio histórico pueden tener reducciones del 50% al 100%, siempre que el propietario mantenga el inmueble en condiciones adecuadas.
¿Cómo consultar tu cuenta predial?
Si no conoces tu número de cuenta catastral:
- Revisa tus escrituras: el número aparece en el contrato de compraventa o la escritura notarial.
- Revisa boletas anteriores: si alguna vez pagaste predial, el número está en la boleta.
- Consulta en el catastro municipal: acude a la oficina de catastro de tu municipio con tu identificación y la dirección del inmueble.
- En línea: algunos municipios permiten buscar por dirección en sus portales de pago.
Preguntas frecuentes
¿El predial es deducible de impuestos?
Sí, para personas morales y personas físicas con actividad empresarial, el impuesto predial es deducible como gasto operativo si el inmueble se utiliza para la actividad económica.
¿Qué pasa si compro una casa y tiene predial atrasado?
El predial atrasado es una carga real sobre el inmueble, no sobre la persona. Esto significa que el adeudo se transfiere con la propiedad. Antes de comprar un inmueble, solicita una constancia de no adeudo al municipio.
¿Puedo pagar el predial de años anteriores?
Sí. La mayoría de los municipios permite pagar adeudos de años anteriores. Muchos ofrecen programas de regularización con descuento en recargos y multas durante ciertos meses del año (generalmente entre marzo y junio).
¿Cómo actualizo el valor catastral si remodelé mi propiedad?
Debes notificar al catastro municipal sobre la remodelación o ampliación. Presentarás la licencia de construcción y el catastro realizará un nuevo avalúo. Tu predial se ajustará conforme al nuevo valor catastral.
¿Pago predial si tengo un terreno sin construir?
Sí. Los terrenos baldíos también pagan predial, y generalmente a una tasa más alta que los inmuebles construidos.
Resumen
| Concepto | Detalle |
|---|---|
| Quién paga | Propietarios de inmuebles |
| Periodicidad | Anual (con opción bimestral en muchos municipios) |
| Base de cálculo | Valor catastral del inmueble |
| Descuento pronto pago | 8% a 15% en enero (varía por municipio) |
| Consecuencia por no pagar | Recargos mensuales + multas + posible embargo |
| Es deducible | Sí, para actividades empresariales |
Esta guía es informativa. Las tasas, descuentos y procedimientos varían por municipio y se actualizan cada año. Consulta la tesorería o finanzas de tu municipio para la información vigente.